8 Grondbeleid

De gemeente Scherpenzeel geeft in de paragraaf grondbeleid aan hoe het grondbeleid wordt ingezet om de bestuurlijke doelstellingen te realiseren.

Visie

De gemeentelijke visie op grondbeleid is vastgelegd in de nota grondbeleid. Grondbeleid is een middel om andere beleidsdoelen en bestuurlijke ambities te realiseren; het is geen doel op zich. De gemeente zet het grondbeleid als middel in om beleidsdoelen uit bijvoorbeeld de omgevingsvisie en de woonvisie te realiseren. Aangezien de nota grondbeleid uit 2018 dateert wordt er momenteel gewerkt aan een geactualiseerde versie, die in 2025 gereed is.
De gemeente voert een situationeel grondbeleid. De nota grondbeleid bevat een routekaart met een afwegingskader om per situatie koers te bepalen. Grofweg zijn er drie routes, namelijk passief faciliterend grondbeleid, proactief faciliterend grondbeleid en actief grondbeleid. De nota grondbeleid geeft per route de kaders voor de uitvoering.
De uitvoering van de ontwikkelstrategie Scherpenzeel Zuid realiseert de gemeente deels door actief grondbeleid te voeren, met als uitvoeringsresultaat bijvoorbeeld het afgeronde project Akkerwinde en het nagenoeg afgeronde project Zelder.

Uitvoering grondbeleid

Faciliterend grondbeleid
Als marktpartijen of particulieren het initiatief nemen voor een ruimtelijk initiatief, dan zal de gemeente het spoor van de anterieure overeenkomst volgen. Hierin worden afspraken gemaakt over onder andere kostenverhaal, nadeelcompensatie, aantallen en typen woningen en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen buiten het plangebied, zover van toepassing.
In 2024 is er een anterieure overeenkomst gesloten voor 5 natuurhuisjes aan de Ruwinkelseweg. In juli 2024 is het bestemmingsplan hiervan aangeboden aan de raad ter vaststelling. De ontwikkeling van een supermarkt aan de Vijverlaan/Dorpsstraat is eind 2024 succesvol afgerond. De hierboven gelegen appartementen voor mensen met een zorgindicatie worden begin 2025 opgeleverd.
Als er een BOPA (buitenplanse omgevingsplanactiviteit) verleend wordt, dan sluiten we standaard een anterieure overeenkomst. Zo is geregeld dat de initiatiefnemer de mogelijke nadeelcompensatie moet betalen. Recent zijn hiervan 4 overeenkomsten gesloten.

Inmiddels zijn er 13 tijdelijke woningen gerealiseerd op de Tulpenhof. Overeengekomen is dat deze woningen vooralsnog voor 10 jaar op deze locatie worden geëxploiteerd. De tijdelijke woningen zijn o.a. bestemd voor vluchtelingen uit Oekraïne. Ook is gestart met het onderzoek naar de haalbaarheid van de uitbreiding van het aantal tijdelijke woningen op deze locatie.

Uitvoerend grondbeleid
Ter uitvoering van de ontwikkelstrategie Scherpenzeel Zuid, voert de gemeente actief grondbeleid. Momenteel zijn er twee grondexploitaties actief, namelijk voor het project De Nieuwe Koepel en Zelder.
Daarnaast heeft de gemeente voorkeursrecht gevestigd in Scherpenzeel-Noord. Dit voorkeursrecht is verlopen sinds november 2024.
Tweemaal per jaar actualiseert het college de grondexploitaties en biedt deze herzieningen voor besluitvorming aan de raad aan. In de paragraaf grondbeleid informeert het college de raad over de individuele grondexploitaties, de risico’s, de eventuele (tussentijdse) winstnemingen en de eventuele verliesvoorzieningen. De baten en lasten van de grondexploitatie zijn verantwoord in programma 8. Grondexploitaties hebben een projectmatig karakter en wijken daarmee af van de jaarbudgetten in de algemene dienst van de gemeente. Het verantwoorde saldo van baten en lasten in de grondexploitaties wordt bepaald door het resultaat op de afgesloten complexen en de winst- en verliesneming op complexen. De resterende baten en lasten worden geactiveerd en hebben als zodanig geen invloed op het resultaat van het betreffende jaar. Deze activering wordt zichtbaar op de balans van de gemeente onder “voorraden”.
Voor gronden die niet in uitvoering zijn genomen geldt, dat deze zijn opgenomen op de balans onder de materiële vaste activa.

Ontwikkeling Vennootschapsbelasting
Sinds 2016 geldt voor overheidsinstellingen een belastingplicht in de vorm van vennootschapsbelasting voor hun ondernemersactiviteiten. Binnen onze gemeente geldt deze belastingplicht voor de grondexploitaties. Jaarlijks wordt er aan de hand van de actuele verwachtingen een voorlopige aanslag vennootschapsbelasting ingediend en betaald. Na een boekjaar wordt er een definitieve berekening gemaakt en deze wordt ingediend bij de belastingdienst ter afhandeling.

Stand van zaken grondexploitaties
Hieronder volgt een overzicht van de huidige stand van zaken en de te verwachten financiële resultaten op de grondexploitaties. Daarna volgt de voortgang van de grondexploitaties met de te verwachten (tussentijdse) winstneming. Als laatste volgt per grondexploitatie een toelichting op de uitvoering in 2024 en de vooruitblik naar 2025.

Resultaten in exploitatie genomen gronden (x € 1.000)

Complex Zelder
Het bestemmingsplan is sinds april 2022 onherroepelijk. In lijn hiermee is uitvoering gegeven aan het hierin opgenomen programma dat voorziet in de bouw van 34 grondgebonden starters woningen met een vaste prijs van € 210.000 VON (prijspeil 2021) en de bouw van 1 vrijstaande woning. Het project wordt uitgevoerd in 2 fasen, fase 1 omvat 26 woningen en 1 vrijstaande woning; fase 2 omvat 8 woningen (uitvoering na verplaatsing warmteunit op deze locatie). In fase 1 zijn 24 woningen verkocht aan inwoners van Scherpenzeel en 2 woningen verkocht aan mensen die economisch en/of maatschappelijk zijn gebonden aan Scherpenzeel. In het tweede kwartaal 2024 is fase 1 in zijn geheel opgeleverd.
De grondexploitatie is geactualiseerd. De verwachte eindwaarde van deze grondexploitatie wordt na de actualisatie € 86.200 negatief. Bij de begroting 2025-2028 was de verwachte eindwaarde € 123.500 negatief. Dit is een verschil van € 37.300. Dit verschil is ontstaan door het verwerken van de werkelijke kosten. De ondergrondse afvalcontainers worden door de afvalverwerker overgenomen. Dit levert een voordeel op van € 17.400. De werkzaamheden voor het woonrijp maken zijn afgerond. Er is sprake van een onderbesteding op de aanbesteding. Dit levert een voordeel op van € 29.000. De plankosten en het toezicht op de uitvoering zijn bijgesteld (€ 6.600 nadeel en € 4.700 nadeel). De geraamde kostenindex voor 2024 is verwerkt in de boekwaarde (€ 2.000 voordeel).

Complex De Nieuwe Koepel
Het bestemmingsplan De Nieuwe Koepel is in december 2024 onherroepelijk geworden. De planning is erop gericht om in het derde kwartaal 2025 te starten met de bouw van de woningen.
De grondexploitatie is geactualiseerd. De verwachte eindwaarde is € 11.470.867 positief. Dit is € 370.000 minder dan verwacht bij de begroting 2025-2028. Dit komt door de volgende bijstellingen. Voor het bouw- en woonrijp maken is het ontwerp uitgewerkt en voorzien van een directieraming, de raming is met € 214.000 naar boven bijgesteld. Dit is 2% op het totale geraamde budget. De plankosten en de kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering zijn bijgesteld (€ 59.000 nadeel). Daarnaast ontvangt de gemeente een jaar extra tijdelijke verhuurinkomsten (€ 6.000 voordeel). Het prijspeil van de kosten is met 1 jaar verschoven naar 1 januari 2025 en de kostenindex is verhoogd van 2% naar 3%. Dit levert een nadeel op van € 169.000. Het prijspeil van de opbrengsten is ook met 1 jaar verschoven en de grondprijs voor de appartementen is bijgesteld. Dit zorgt voor een voordeel van € 66.000.

Winstneming

Vanaf 2016 verplicht de commissie BBV gemeenten om (tussentijds) winst te nemen volgens de zogenaamde ‘percentage of completion methode’ (POC methode). Deze methode houdt in dat de gemeente naar gelang de voortgang van het project (tussentijds) winst neemt. Bij de bepaling van de tussentijdse winstneming wordt rekening gehouden met het risicoprofiel.

Reserves en voorzieningen

De gemeente beschikt voor het grondbeleid over de reserve grondexploitatie, verliesvoorziening Zelder, voorziening grond Akkerwinde en het Fonds Dorpsontwikkeling.

Reserve grondexploitatie
De reserve grondexploitatie dient om de financiële risico’s van de grondexploitaties op te vangen (voor zover de winstpotentie hier niet in voorziet), de verliesvoorziening voor verliesgevende grondexploitatie te vormen en daarnaast om de afdrachten vennootschapsbelasting te betalen. De stand per 31 december 2024 voor deze reserve is € 3.735.880. Het beoogd resultaat van grondexploitatie De Nieuwe Koepel is voldoende positief om de risico’s te kunnen opvangen binnen de lopende exploitatie. De grondexploitatie Zelder heeft een negatieve eindwaarde en daarom worden de risico’s opgevangen met de reserve grondexploitatie. Steeds als een complex wordt afgesloten, volgt een voorstel op grond waarvan de raad beslist over de resultaatbestemming. In de afweging wordt dan ook het totaal van de risico’s op de overige complexen en de vennootschapsbelasting betrokken.

Verliesvoorziening Zelder
Zodra de gemeente voorziet dat een grondexploitatie verliesgevend is dan dekt de gemeente het te verwachten verlies af. De gemeente vormt de voorziening op eindwaarde. De eindwaarde van dit complex is naar verwachting negatief, namelijk € 86.000. Dit bedrag is in de verliesvoorziening Zelder in het boekjaar 2024 toegevoegd en dit komt ten laste van de Reserve grondexploitatie.

Fonds Dorpsontwikkeling
In de structuurvisie staat beschreven dat alle nieuwbouwontwikkelingen in het gebied voor Scherpenzeel-Zuid (begrensd bij het bestaand stedelijk gebied ten tijde van vaststelling van de structuurvisie) bijdragen aan het Fonds Dorpsontwikkeling Scherpenzeel Zuid. Met de grondverkopen (actief grondbeleid) en daarnaast door de initiatieven die de gemeente faciliteerde zijn in de afgelopen jaren afdrachten gedaan ten gunste van deze voorziening. De stand van de voorziening bedraagt op 31 december 2024 € 841.253. Voor de besteding van de fondsgelden zijn diverse deelplannen opgesteld. Een deel hiervan is uitgevoerd. De overige plannen (met name in en bij De Nieuwe Koepel) zijn voorzien voor de komende periode. In het verlengde van de geplande actualisering van de nota Grondbeleid wordt ook de toekomstige inzet van dit fonds meegenomen.

Voorziening grond Akkerwinde
De stand van de voorziening Akkerwinde is per 31 december 2024 € 0. Aangezien er geen kosten meer worden verwacht is deze voorziening opgeheven.